Louer un logement non conforme : quels risques pour les bailleurs ?

Un bailleur louant un logement non décent en France s'expose à un cumul de sanctions civiles et pénales potentiellement très lourdes, dont le maximum peut aller jusqu'à de la prison ferme et des amendes considérables, notamment dans les cas les plus graves et qualifiés de "marchand de sommeil" (habitat indigne).

Conséquences civiles et judiciaires

Les sanctions de nature civile visent à protéger le locataire et à rétablir la décence du logement.

Injonction de travaux et sanction sur le loyer

Le juge des contentieux de la protection peut :

• Ordonner la réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte.
• Réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement (avec ou sans consignation) jusqu'à l'exécution des travaux.
  Le loyer cesse même d'être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.
• Suspendre la durée du bail jusqu'à la réalisation des travaux.
• Résilier le bail aux torts du bailleur.

Dommages et intérêts

Le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire en réparation du préjudice de jouissance subi.

Aide au Logement (AL)

En cas de constat de non décence (par la CAF ou MSA), l'aide au logement peut être conservée (consignée) par l'organisme payeur (CAF ou MSA) pendant 18 mois (renouvelable 6 mois) au lieu d'être versée au bailleur.

Elle ne sera versée au bailleur qu'après la réalisation des travaux et sur présentation du certificat de décence.

Sanctions Administratives (RSD/RSHS et procédures d'insalubrité)

Ces sanctions sont prononcées par le maire ou le préfet au titre de leurs pouvoirs de police.

Astreinte financière

En cas de non-exécution des travaux prescrits par un arrêté (insalubrité, péril, ou mise en demeure dans le cadre du RSD/RSHS), le préfet ou le maire peut imposer une astreinte financière par jour de retard (généralement applicable dès la fin du délai d'exécution des travaux).

Exécution des travaux d'office

L'administration peut décider de faire exécuter les travaux de mise en conformité d'office, aux frais et risques du bailleur, qui devra rembourser l'intégralité des coûts engagés par la collectivité.

Interdiction d'habiter / d'exploiter

Un arrêté d'interdiction d'habiter (temporaire ou définitive) peut être pris, entraînant l'obligation de reloger le locataire. Les locaux faisant l'objet d'une interdiction d'habiter ne peuvent plus être loués.

Amendes administratives / contraventionnelles (RSD / RSHS)

La violation des dispositions du RSD / RSHS ou des règles sanitaires est une contravention dont le montant maximal est de 450€ par infraction (contravention de 3e classe) ou de 750€ (contravention de 4e classe, selon les autorités compétentes et les réglementations locales).

Peines complémentaires

Le juge pénal peut également prononcer des peines complémentaires très impactantes :

• Confiscation de l'immeuble ayant servi à commettre l'infraction.
• Interdiction d'acheter, de louer ou de gérer des biens immobiliers, y compris à titre professionnel, pour une durée maximale de 10 ans.
• Interdiction d'exercer une activité professionnelle ou sociale en lien avec l'infraction.
• Publication de la décision de justice (affichage, presse).